स्वप्नांच्या शहरात राहणे – मुंबई हे अनेकांचे स्वप्न आहे, परंतु जास्त भाडे आणि मालमत्तेच्या वाढत्या किमती ही बहुतेक लोकांसाठी समस्या आहे. या समस्येचे व्यवस्थापन करण्यासाठी, महाराष्ट्र सरकारने पाऊल उचलले आणि महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण विधेयक 1999 पास केले. मुंबईतील भाडे तयार करण्यासाठी हे विधेयक 31 मार्च 2020 रोजी लागू झाले . मालमत्ता मालकांना त्यांच्या मालमत्तेसाठी योग्य रक्कम मिळावी आणि त्यांना अडचण येऊ नये, हे या कायद्याचे उद्दिष्ट आहे. आज या ब्लॉगमध्ये, आम्ही महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याबद्दल सर्व काही कव्हर करतो.
हे देखील वाचा: बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला म्हणजे काय?
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याने बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस रेट कंट्रोल 1947, हैदराबाद हाऊसेस कंट्रोल ऍक्ट 1954 आणि सेंट्रल प्रोव्हिन्स आणि बेरार रेग्युलेशन ऑफ लिटिंग ऑफ अ‍ॅकोमोडेशन ऍक्ट 1946 ची जागा 2020 मध्ये घेतली. सर्व कायदे २०२० मध्ये पारित करण्यात आले. मुंबईच्या भाडे बाजाराचे मानकीकरण करण्यासाठी बॉम्बे प्रेसिडेन्सी. मुंबईत भाड्याने देण्यासंबंधीचा पहिला कायदा 1915 मध्ये मंजूर झाला, त्यानंतर 1939 मध्ये आणि नंतर बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस दर नियंत्रण कायदा, 1947 ने या दोघांची जागा घेतली. आणि आता, एकच कायदा आहे, महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999. हा कायदा सरकारी किंवा स्थानिक प्राधिकरण, बँक किंवा PSU (सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रम) किंवा राज्य किंवा केंद्र कॉर्पोरेशनच्या मालकीच्या कोणत्याही जागेवर लागू होत नाही. कायद्यानुसार, निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्तेची देखभाल आणि बदल करण्यासाठी जमीनमालक जबाबदार आहे.
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 अंतर्गत जमीनमालक आणि भाडेकरू यांचे हक्क
MRCA 1999 अंतर्गत घरमालक आणि भाडेकरू यांची कर्तव्ये आणि जबाबदाऱ्या खालीलप्रमाणे आहेत:-
- भाडे : मालमत्तेचे भाडे ठरवणे हा घरमालकाचा अधिकार आहे. अधिनियमानुसार, कायदा लागू झाल्यापासून घरमालक वार्षिक चार टक्के दराने भाडे वाढवू शकतो. तसेच, सुधारणा आणि सुधारणांसाठी, भाडेकरूंनी लेखी दिल्यास भाडे 15 टक्के दराने वाढवले जाऊ शकते. पुढे, संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी भाड्यात दरवर्षी 25 टक्के वाढ केली जाऊ शकते, तथापि, जर दुरुस्ती महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) कायद्यांतर्गत केली गेली तर. लक्षात ठेवा, त्याच कालावधीत कर वाढवले असल्यास भाडे देखील वाढवले जाऊ शकते. जर घरमालकाने प्रमाणित दरापेक्षा जास्त भाडे आकारले तर त्यांना दंडाला सामोरे जावे लागेल. 3 महिन्यांपर्यंत तुरुंगवास किंवा 1000 रुपये किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.
- बेदखल करणे : कायद्याच्या कलम 16 नुसार, भाडेकरूने परवानगीशिवाय कोणतीही कायमस्वरूपी इमारत बांधल्यास घरमालक मालमत्तेचा ताबा घेऊ शकतो. भाडेकरू किंवा भाडेकरूशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती (नोकर, एजंट) शेजारच्या घराला उपद्रव किंवा त्रास देण्यासाठी दोषी आढळल्यास, ताबा परत मिळू शकतो. भाडेकरू मालमत्ता कोणत्याही बेकायदेशीर कारणासाठी वापरू शकत नाही; जमीनदार मालमत्ता परत मिळवेल. महाराष्ट्रात भाडेकरू पडताळणी
- अत्यावश्यक सेवांचा पुरवठा : कलम 29 नुसार, घरमालक वीज, पाणीपुरवठा, पायऱ्यांवरील प्रकाश, लिफ्टचा वापर किंवा स्वच्छता सेवा यासारख्या महत्त्वाच्या सेवांमध्ये कपात करू शकत नाही. जर घरमालक या सेवा करत असेल, तर भाडेकरू कलम 29(4) अंतर्गत न्यायालयात जाऊ शकतो. योग्य सिद्ध झाल्यास, न्यायालय थेट फायदे पुनर्संचयित करेल; घरमालक न्यायालयाच्या आदेशांचे पालन करण्यात अयशस्वी झाल्यास, त्यांना दंड भरावा लागेल. दंड 100 रुपये प्रतिदिन वाढू शकतो; जर दंडही भरला नाही, तर न्यायालय त्यांना 3 महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा 1000 रुपये दंड किंवा दोन्ही शिक्षा देईल.
- भाडे कराराची नोंदणी : घरमालक आणि भाडेकरू यांनी भाडे कराराची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. कायदा म्हणतो, करार लिखित स्वरूपात असावा आणि नोंदणी कायदा 1908 नुसार नोंदणीकृत असावा. भाडे करार नोंदणीकृत करणे ही घरमालकाची जबाबदारी आहे. तसे न केल्यास दंड आकारला जातो. घरमालकाला तीन महिन्यांपर्यंत तुरुंगवास, 5000 रुपये दंड किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.
- मालमत्तेचा वापर : निवासी मालमत्ता व्यावसायिक कारणासाठी वापरली जाऊ शकत नाही. भाडेकरूसुद्धा असे करू शकत नाही. दोषी आढळल्यास, 6 महिन्यांपर्यंत तुरुंगवास किंवा 10,000 रुपये दंड किंवा दोन्हीची शिक्षा डिफॉल्टरला भोगावी लागेल.
- भाडे पावती : भाडेकरूंना दर महिन्याला भाड्याच्या पावत्या देणे आवश्यक आहे. तसे न केल्यास दररोज 100 रुपये दंड आकारला जातो.
- भाडेकरूचे हस्तांतरण : कायद्याच्या कलम 56 नुसार भाडेकरूने भाडेकरूंचे हक्क सोडण्यासाठी पैसे स्वीकारणे कायदेशीर आहे. तसेच, जमीन मालकास अनुदान किंवा लीजचे नूतनीकरण किंवा लीज हस्तांतरित करण्यास संमती देण्यासाठी पैसे मिळू शकतात.
- कर्मचारी-नियोक्ता भाडेकरू : नियोक्ता कर्मचाऱ्याला भाड्याने जागा देऊ शकतो असे म्हणते. त्यातील कोणत्याही भागाच्या जागेसाठी भाडेकरार लिखित स्वरूपात केले पाहिजे. भाडेकरार कर्मचारी सेवेत असल्‍यासाठीच आहे. सेवा संपण्यापूर्वी कर्मचाऱ्याला ३० च्या आत जागा रिकामी करावी लागेल.
- अपार्टमेंटची सेवा : जागा चांगल्या स्थितीत ठेवणे ही घरमालकाची जबाबदारी आहे. घरमालकाने मालमत्तेची दुरुस्ती न केल्यास, भाडेकरूकडून १५ दिवसांची नोटीस दिली जाते. तसेच, भाडेकरू भाड्याच्या रकमेतून दुरुस्तीची रक्कम वजा करू शकतो. लक्षात ठेवा, वजावटीची रक्कम एका वर्षात भरायच्या भाड्याच्या एक चतुर्थांशपेक्षा जास्त असू शकत नाही. जर एखाद्या घरमालकाला मालमत्तेचे नूतनीकरण करायचे असेल, तर त्यांनी हे सुनिश्चित केले पाहिजे की नवीन संरचनेत जुन्या संरचनेइतकीच युनिट्स आहेत. मालमत्ता पाडल्यास, भाडेकरूने जागा रिकामी केल्यापासून 15 महिन्यांच्या आत बांधकाम पूर्ण केले पाहिजे.
- मालमत्तेची तपासणी: घरमालक कधीही मालमत्तेची तपासणी करू शकतो; तथापि, पूर्व सूचना दिली पाहिजे.
- महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा पगडी प्रणाली : महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत पगडी प्रणाली कायदेशीर करण्यात आली. पगडी पुनर्विकासाच्या बाबतीत जमीनमालकाला दिलेला दंड आहे. तसेच, महागाई असूनही त्यांचे भाडे नाममात्र असेल, अशी हमी या प्रणालीअंतर्गत दिली जाते.
हे देखील वाचा: ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार कशी करावी याची सविस्तर माहिती.
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 अंतर्गत दंड
कोणत्याही विसंगतीच्या बाबतीत घरमालक किंवा भाडेकरूला खालील दंड भरावा लागेल:-
| मध्ये दोषी आढळले | शुल्क |
| घरमालक जादा भाडे आकारत आहे | 3 महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा 5000 रुपये दंड किंवा दोन्ही |
| पाणीपुरवठा, वीजपुरवठा यासारख्या अत्यावश्यक सेवा पुरवत नाही | दररोज 100 रुपये, न भरल्यास 3 महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा 1000 रुपये दंड किंवा दोन्ही |
| भाडे करार नोंदणीकृत नाही | 3 महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा 5000 रुपये दंड किंवा दोन्ही |
| निवासी मालमत्ता व्यावसायिक सेवांसाठी वापरली जाते | 6 महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा 10,000 रुपये दंड किंवा दोन्ही |
| भाडेकरूंना भाड्याच्या पावत्या न देणे | दररोज १०० रुपये दंड |
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत निष्कासन नियम
काही नियम आहेत ज्यांच्या अंतर्गत घरमालक भाडेकरूकडून मालमत्तेचा ताबा घेऊ शकतो. तथापि, भाडेकरूने वेळेवर भाडे भरल्यास किंवा ते देण्यास तयार असल्यास ते करता येत नाही. 90 दिवसांची नोटीस संपली असेल आणि जमीन मालकाने माहिती दिल्यानंतर 15 दिवसांनी नोटीसचा कालावधी सुरू झाला तरच कोर्टात केस दाखल केली जाऊ शकते. हा नियम मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 च्या कलम 106 अंतर्गत नमूद केला आहे.
खालील प्रकरणांमध्ये, कोर्टाने सहमती दिल्यास जमीनमालक ताबा परत घेऊ शकतो:-
- भाडेकरू मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम 108 च्या विरुद्ध कोणतेही कृत्य करतो.
- जागामालकाच्या परवानगीशिवाय जागेवर कायमस्वरूपी बांधकाम केले आहे.
- एका भाडेकरूने मालमत्ता सोडण्याची नोटीस दिली आहे आणि घरमालकाने ती विक्रीसाठी किंवा इतर कोणत्याही भाडेकरूला देऊ केली आहे.
- समजा भाडेकरू किंवा भाडेकरूशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती कोणत्याही बेकायदेशीर किंवा अनैतिक कृतीत गुंतलेली असल्यास ते लगतच्या मालमत्तेला उपद्रव आणि त्रास देण्यासाठी दोषी आढळले.
- भाडेकरू अपार्टमेंटचे बेकायदेशीर सबलेटिंग करतो.
- मालमत्ता कर्मचारी आणि नियोक्ता यांच्यात भाड्याने देण्यात आली होती आणि कर्मचाऱ्याकडे आहे
- मालमत्ता वाढवली. खालीलपैकी कोणत्याही तरतुदींचे पालन न केल्याने एखाद्या भाडेकरूला गुन्ह्यासाठी दोषी ठरविले असल्यास:-
- मुंबई महानगरपालिका अधिनियम- कलम ३९४ आणि ३९४ अ.
- मुंबई प्रांतिक महानगरपालिका अधिनियम, १९४९- कलम ३७६ आणि ३७६अ.
- नागपूर महानगरपालिका अधिनियम, 1948- कलम 229.
- महाराष्ट्र नगरपरिषदा, नगर पंचायती आणि औद्योगिक नगरी अधिनियम, 1965- कलम 280 आणि 281.
टीप: जर भाडेकरू नोटीसच्या 30 दिवसांच्या आत कोणत्याही आदेशाचे पालन करण्यात अयशस्वी ठरला, तर सक्षम अधिकारी कोणतीही शक्ती वापरून बाहेर काढू शकतात.
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 अंतर्गत विवादाचे निराकरण
भाड्याने देण्यासंदर्भातील सर्व प्रकरणे वेळेत आणि वेगाने निकाली काढली जावीत, असे कायदा सांगतो. खटला दाखल झाल्यापासून 12 महिन्यांच्या आत कोर्टाने या समस्येचा निपटारा करण्याचा प्रयत्न करावा.
मॉडेल भाडेकरू कायदा 2021
केंद्र सरकारने 2 जून 2021 रोजी मॉडेल टेनन्सी कायदा 2021 मंजूर केला. या कायद्याचे उद्दिष्ट भारतातील भाड्याने दिलेले लँडस्केप नियमित करणे हे आहे. हे परिसर भाड्याने देण्यासाठी पारदर्शक परिसंस्थेची खात्री करेल, भाडेकरू आणि जमीनदार यांच्यातील वाद कमी करेल आणि खटले कमी करेल. महाराष्ट्रात सर्वाधिक भाडेकरू आहेत, परंतु राज्य सरकारने एमटीएचे पालन न करण्याचा निर्णय घेतला आहे. असे मानले जाते की जर राज्याने या कायद्याचे पालन केले तर, विशेषत: जुन्या इमारती आणि चाळींच्या भाड्यात वाढ होईल, जिथे अशा आवारात 60,000 हून अधिक कुटुंबे राहतात.
निष्कर्ष: महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999
मुंबईतील भाड्याचे मानकीकरण राखण्यासाठी सरकारने महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 लागू केला. हा कायदा 31 मार्च 2020 रोजी लागू झाला. त्याने बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस दर नियंत्रण 1947, हैदराबाद हाऊसेस (भाडे, बेदखल आणि भाडेपट्टी) नियंत्रण कायदा, 1954 सेंट्रल प्रोव्हिन्सेस आणि बेरार रेग्युलेशन ऑफ लिटिंग ऑफ अकोमोडेशन ऍक्ट, 1946. भाडेकरू आणि घरमालक दोघांचेही हित जतन करणे हे या कायद्याचे उद्दिष्ट आहे. नियमांचे पालन न केल्यास भाडेकरू आणि घरमालक दोघांनाही दंड भरावा लागू शकतो.
